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Marcelo Carmenere de JLL:

“Los bienes raíces, y particularmente oficinas de alta gama, continúan ofreciendo retornos atractivos”

El country Manager de la firma dice que los indicadores fundamentales como vacancia y precios se mantienen estables: “No estamos previendo una variación dramática de éstos en los próximos meses”, asegura.

Marcelo Carrere, country Manager de JLL, es categórico. “Los bienes raíces, y particularmente en oficinas de alta gama, continúan ofreciendo retornos atractivos en comparación con otras clases de activos, hoy severamente golpeados por esta crisis, como la renta variable”.

Pese a la grave situación sanitaria mundial, el ejecutivo aseguró que los índices de la industria se conservan inalterables: “Incluso habiendo una doble crisis en el país, la interna y la generada por la pandemia, los indicadores fundamentales como vacancia y precios se mantienen estables, y no estamos previendo una variación dramática de éstos en los próximos meses”, sostuvo.

-¿Cómo afecta el mercado de oficinas la actual crisis del Coronavirus?

-Es innegable que esto tiene un impacto en la economía global. Los efectos a corto plazo en el crecimiento económico, la actividad empresarial y el comportamiento individual son evidentes y, aunque el consenso actual es un repunte en la economía global en el segundo semestre de 2020, la trayectoria exacta es desconocida. Estamos hablando de una crisis global que impacta en todas las industrias y el mercado de oficinas Santiago no es la excepción.

La cuarentena total en el sector oriente de la capital impacta en el corto plazo nada menos que al 90% de los metros de oficinas que existen en la metrópoli. Ese es un dato que levantamos como JLL y no se puede desconocer. Pero en el negocio de oficinas, el que no mira a largo plazo no entiende la dinámica de este mercado y desconoce que, específicamente en Santiago, la sofisticación que ya ha logrado el mercado a nivel local lo sitúa a la vanguardia en América Latina y le da mucha resiliencia para sobreponerse e incluso generar oportunidades.

Desde un punto de vista de inversión ya sea en nuevos desarrollos o adquisición de activos, en crisis anteriores hemos visto fluctuaciones de corto plazo, pero la tendencia general a lo largo del tiempo ha sido el aumento consistente en las inversiones en el sector y no vemos ninguna razón para que esto cambie.

-¿Cómo evolucionará la vacancia en el segundo semestre?

-Según nuestras proyecciones, la vacancia debería comportarse con relativa estabilidad. Deberíamos terminar el año con una tasa cercana al 6%, que es muy similar a la tasa que teníamos a fines del año pasado. Ese es un nivel de vacancia muy saludable y habla, nuevamente, de lo maduro y sofisticado que es el mercado santiaguino. En términos de demanda de oficinas, creemos que será un año similar al anterior, donde la absorción neta anual fue relativamente baja comparada con otros años.

-¿Cree que habrá una presión hacia la baja en los precios por negociaciones entre arrendatarios y propietarios?

-En la medida que la vacancia se mantenga estable, como esperamos, no creemos que se produzcan ajustes significativos a nivel de rentas. Durante el año pasado, a raíz de las bajas vacancias registradas, se obtuvo un alza anual de precios de un 15% solo en las oficinas Clase A. Este ajuste del mercado se da después de 3 a 4 años de precios estables en la clase superior de oficinas. Esto se debe principalmente a la baja producción registrada en ese mismo periodo sumado a una vacancia bastante reducida. Al final, este factor, que es la poca disponibilidad de nuevos metros de oficinas, es el que más está pesando en los valores de arriendo.

-¿Qué ocurre con las transacciones?, ¿se paralizarán por esta crisis?

-Hay muchas transacciones en curso en el mercado. No se detuvieron por el llamado “estallido social” y tampoco vemos que se detendrán ahora. Nuestro equipo de transacciones corporativas en JLL está llevando adelante, moviendo y representando más de 20.000 m2 de oficinas, a su vez el mercado de capitales en general sigue manejando transacciones por alrededor de 30.000.000 de UF. Es un monto significativo y no vemos que vaya a variar de forma relevante.

-Se están paralizando obras. ¿Qué impacto tiene esto en los proyectos en desarrollo?

-Efectivamente hay obras que se paralizan, por motivos que escapan de su control. El impacto de esto es el retraso en la incorporación de nuevos metros, lo cual mete algo de presión extra en precios, ya que la oferta nueva de oficinas clase A está bastante escasa en Santiago. En ese sentido, los proyectos que están anunciados, pero que aún no comienzan obras, no debería tener mayor impacto en sus plazos, dado que hay necesidad de nuevos metros en el mercado. Los que estaban en obras, en tanto, deberán modificar sus calendarios de acuerdo a la escala de los proyectos.

-¿Qué lecciones dejará la pandemia en la forma que configuramos el trabajo? ¿Entrarán con más fuerza las flexibilidades laborales o se privilegiarán los espacios de cowork, por ejemplo?

-Una de las principales lecciones que nos dejará esta situación es la importancia de evaluar los activos de manera profunda e integral. La mayoría de las empresas solamente se enfoca en valores de arriendo y gastos comunes, es decir, lo cuantitativo. Muchos arrendatarios están hoy observando que hay variables que debieron haber tenido en cuenta cuando tomaron la decisión de ocupar esos metros. Hay empresas que no consideran de forma suficiente muchos factores que son de gran importancia.

Por ejemplo, en JLL evaluamos los activos no sólo desde lo cuantitativo, sino también lo cualitativo y lo técnico. Hay temas que van a ser mucho más prioritarios en la decisión de arrendar nuevos metros, como los sistemas de seguridad y planes de contingencia, así como el perfil de los propietarios y las empresas a cargo del property management o administración.

Por parte de las corporaciones, es fundamental que estas entiendan que las oficinas que están pensadas en los negocios del mañana deben ser pobladas por equipos con una cultura empresarial acorde a eso, con versatilidad y proactividad suficiente como para adaptarse a las contingencias que puedan presentarse. El espacio de trabajo, el edificio y sus oficinas, deben ser un marco donde esta cultura se desarrolle de mejor forma. Tanto el espacio como los equipos de trabajo deben ser mucho más resilientes.

-Estamos en medio de, quizás, la prueba más grande en materia de trabajo desde el hogar y las empresas están adoptando, refinando y probando políticas ¿Cuál cree que será el análisis al final de este periodo?

-Es aún prematuro para aventurarse con conjeturas de análisis al final de este periodo. Creo que esto está recién empezando y el mercado de oficinas de Santiago está muy bien parado para enfrentarlo. Esto probablemente acelere cambios en las formas de trabajar que ya estaba ocurriendo, impulsados por el avance tecnológico y por los requerimientos de las nuevas generaciones nativas digitales que entran a la masa laboral. Trabajar ya no es más sólo un lugar, sino que es una actividad ubicua, omnipresente. Nuestros estudios de utilización de espacios de trabajo para diversas empresas en Chile y Latinoamérica indican que la utilización activa promedio es de alrededor del 40%.

Estamos seguros que la mayoría de las empresas podrían aplicar modelos más flexibles en el uso del espacio de trabajo, lo cual incluye políticas de trabajo remoto, entre otros elementos. Esta crisis será una oportunidad para impulsar la evaluación según criterios de productividad no sólo en la oficina física, sino también en otros lugares.

-¿Qué pasará con el mercado logístico y bodegaje?

-Es necesario distinguir efectos de corto y de largo plazo. En lo inmediato, creemos que hay ciertas presiones sobre los niveles de ocupación dadas las alteraciones que puede haber en la cadena de suministro. Ello, por una actividad significativa-mente menor en puertos y aeropuertos. Pero el panorama cambia radicalmente si observamos más a largo plazo, dado que es innegable que el comercio electrónico acelerará su crecimiento como consecuencia de esta crisis, y esto abre tremendas oportunidades para el desarrollo del mercado logístico y de bodegaje.